Стоимость земли определяется в ходе государственной оценки, которую проводят государственные фискальные органы (ГФС). Эксперты всегда делают это дистанционно, без выезда на место (чего нельзя сделать даже при массовой оценке) и часто не учитывают специфику объекта, говорит Сергей Волосников.
В Свердловской области ГБУ СО «Государственный подземный центр оценки» в 2019 году высоко оценивает объекты капитального строительства, в том числе здания, сооружения, строения, объекты незавершенного строительства и парковочные места. Оценка земли проводится в этом году и будет применяться с 2021 года.
Почему так важно знать кадастровую стоимость объекта?
От его стоимости зависит размер налога на недвижимость. Кроме того, она влияет на размер арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом. Поэтому чем раньше вы начнете исправлять ошибки, тем лучше.
Как узнать, насколько высоко оценен тот или иной предмет?
Сведения об оценочном количестве объекта вносятся в единый государственный реестр недвижимости. На первом этапе после кадастровой оценки вам дается 50 дней на ознакомление с экспозиционным планом ГБР. План экспозиции можно скачать на сайте ГБУ или на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
Однако предупреждаем, что поиск данных не так прост, как кажется. Вес отчетов составляет десятки гигабайт. Документ состоит из множества томов и десятков разветвлений. Даже простой прием такого документа может занять несколько часов. Проанализировать такой объем данных, понять и прокомментировать расчетные модели еще сложнее для арендодателей и арендаторов, которые далеко не всегда ценят экспертов.
Претензии должны быть обоснованными, предупреждает Сергей Волосников. В отчете могут быть указаны ошибки или неверная информация о характеристиках объекта недвижимости. СБУ публикует на своем сайте информацию о полученных замечаниях и комментариях. Если замечания учтены, СБУ пересчитывает стоимость подвала. По требуемым объектам, а также по другим объектам были выявлены аналогичные ошибки при определении их стоимости.
По окончании «льготного периода» есть еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость, если после утверждения результатов подземной стоимости в отчете обнаружены типографские, числовые или другие ошибки (возможно, методологические). В случае, если кадастровая стоимость была изменена. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ Фонд или Многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибки в определении кадастровой стоимости.
Вас не услышали. Что будет дальше?
Если замечания, направленные в СБУ, не учтены, а ошибка не обнаружена, нужно переходить к следующему шагу. Инициировать спор по поводу результатов, определяющих стоимость подполья. Для этого следует нанять оценщика, который определит рыночную стоимость объекта и напишет отчет. Кроме того — два пути: обращение в специально созданную комиссию или в суд.
Государство не хочет признавать свои ошибки
Специальная комиссия, рассматривающая жалобы на подземные оценки, состоит из восьми человек. Помимо сотрудников и бизнес-посредников, в нее входят два представителя сметного сообщества: представитель Свердловской областной отраслевой ассоциации и член Союза предпринимателей и работодателей, Свердловского областного союза и предприниматель. Отчет оценщика должен быть приложен к заявке, подаваемой в комиссию.
Члены комиссии изучают и визируют отчет. Затем назначается заседание, на которое приглашаются правообладатели, а также представители ГБУ. Возможно проведение оценки. Собрание представляет комментарии, содержащиеся в отчете об оценке (как правило, большинство из них исходит от представителей ГБУ). Затем все действующие члены комитета голосуют. Решения принимаются большинством голосов. Затем они размещаются на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.
‘Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за полгода и обнаружил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В результате, как бы парадоксально это ни звучало, более 80 % отчетов профессиональных оценщиков не принимаются к рассмотрению. Члены комиссии утверждают, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки, — говорит Сергей Волосников.
Если комиссия вынесла отрицательное решение по жалобе (а это в подавляющем большинстве случаев), то единственным вариантом снижения стоимости подземки является подача административного иска в Свердловский районный суд. В принципе, можно обойтись без обращения в Комиссию и сразу обратиться в суд. При рассмотрении спора в суде административный ответчик и СБУ могут также представить замечания в отчете об определении рыночной стоимости. После этого суд, вероятно, назначит судебную экспертизу, а окончательную рыночную стоимость определит судебный эксперт.
В августе 2020 года Государственная подземная оценка № 237-ФЗ. Таким образом, с 1 января 2025 года прекращает свое действие статья 22 «Расследование споров относительно результатов определения подземной стоимости», которая определяет порядок выполнения заданий специальной комиссии. Это означает, что действующая сегодня специальная комиссия будет упразднена. Вместо этого вводится статья 22.1 «Определение кадастровой стоимости с точки зрения коммерческой стоимости». Это означает, что жалобы будут рассматриваться самим SDOE. До 2025 года предусмотрен переходный период, в течение которого губернатор региона может принять решение о переходе к новому процессу.
Таким образом, внесудебные процедуры станут обязательными и могут быть обжалованы только в суде после отклонения в СБУ.
В настоящее время подземная оценка проводится раз в четыре года. Это означает, что могут возникнуть новые ошибки. В ближайшие два года будут проведены две кампании. Так, в 2022 году все районы должны будут провести обязательную подземную оценку участков, а в 2025 году — оценку объектов капитального строительства.