Какой налог я должен заплатить с продажи дома, который я построил в 2015 году; в 2016 году я получил кадастр на 5900 000 рублей и свидетельство о продаже на 500 000 рублей?
Налог с продажи жилья — сумма, которую нужно заплатить
При рассмотрении вопроса об уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных в рамках купли-продажи имущества, необходимо учитывать период владения этим имуществом продавцом (ст. 3, п. 4, 217. 1 НК РФ):
Освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц, в ведении которых находится имущество, до 2019 года, когда правило о минимальном сроке владения имуществом станет доступно только для налоговых резидентов РФ. 27. 11. 2018 № Налог при продаже жилых помещений, находившихся в собственности продавца менее трех или пяти лет (при необходимости), а также иного имущества уплачивается в обязательном порядке.
Если продажа недвижимости происходит после истечения минимального срока владения, продавец не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Если недвижимость продается до истечения минимального срока владения, налогоплательщик обязан задекларировать вырученные средства (до 30 апреля года, следующего за продажей), даже если итоговая сумма налога на доходы физических лиц, подлежащая уплате, равна нулю. . Налог должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за годом совершения сделки.
Налоговые вычеты.
Если правила о минимальном сроке владения имуществом не соблюдены, сумму налогового обязательства можно уменьшить либо путем вычета суммы налогового обязательства, либо путем зачета ранее произведенных расходов на приобретение проданного имущества (статья 220 Налогового кодекса РФ). Оба варианта доступны только налоговым резидентам Российской Федерации. Налоговый вычет при продаже равен 1 млн рублей, а расходы на приобретение принимаются в сумме, подтвержденной в письменном виде.
Следует иметь в виду, что налоговый вычет при продаже жилого помещения распространяется на все объекты недвижимости, проданные в том же году, не по отдельности, а в совокупности. Если продажа земли и жилья осуществляется одновременно, то эти объекты рассматриваются в целях налогообложения, если оба имущества указаны в договоре. […] […]
[…]
Очевидно, что второй метод наиболее выгоден для продавца.
Подоходный налог с физических лиц и стоимость земли
Налог с продажи дома 2019 относится к недропользовательской стоимости недвижимости. Сотрудники налоговой службы при рассмотрении сделки сравнивают сумму договора с кадастровой стоимостью объекта и, если фактическая цена продажи оказывается заниженной, умножают значение кадастровой оценки на коэффициент 0,7, являющийся основой для расчета при вычете суммы налога.
Стоимость ставки (и минимум пятилетнего срока владения имуществом) может быть уменьшена до нуля органом местного самоуправления (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
[…]
Если в договоре купли-продажи указана цена 1 200 000 рублей, а кадастровая стоимость составляет 2 700 500 рублей, должен ли уплатить налог с продажи дома налоговый резидент-нерезидент?
Сумма налогового обязательства составляет 567, 105 рублей (2, 700, 500 х 0. 7 х 30%).
Если предположить, что недвижимость была унаследована нерезидентом за четыре года до сделки, то налог с продажи дома равен нулю, так как соблюдается правило минимального имущественного ценза для генетических объектов.
Налог с продажи дома и с продажи участка рассчитывается по обычному режиму и в соответствии с предпенсионным возрастом выхода на пенсию. Это означает, что при расчете налога на недвижимость для пенсионеров действует льгота по снижению налогового бремени, а при расчете подоходного налога для физических лиц при продаже недвижимости могут применяться отдельные специальные преференции для пенсионеров — рассчитываются в общем порядке.
Более полную информацию по этому вопросу можно найти на сайте КонсультантПлюс. Протестируйте бесплатный доступ к системе в течение двух дней.
Налогообложение продажи имущества
У меня в собственности более пяти лет находится земельный участок. Я хочу разделить его на два участка и продать один из них. Нужно ли мне платить налог с продаж?
Об уплате налога на доходы физических лиц (далее — НДС) при реализации имущества физического лица говорится в подпункте 5 пункта 1 статьи 207, пункте 1 статьи 208, пункте 1 статьи 209, подпункте 3 пункта 1 статьи 209. Статья 210, пункт 1 статьи 224 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ 218-221. Однако по истечении минимального срока ограничения права собственности на недвижимое имущество, который составляет три или пять лет, данный доход не подлежит декларированию и соответствующий налог не уплачивается (ст. 217, ГПК, ст. 217.1).
С другой стороны, вышеупомянутый срок владения имуществом исчисляется по дате приобретения или создания имущества в отношении недвижимости. В отношении недвижимого имущества он определяется моментом государственной регистрации права (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ст. 219 ГК РФ)).
В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) участки (исходные участки), образованные при классификации, объединении или перераспределении, прекращают свое существование с этой даты. Государственная регистрация права собственности и иных вещных прав (далее — образованные участки) в порядке, установленном федеральным законом. 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе участков образуются различные участки, а участки, образованные при разделе, прекращают свое существование. Налог на прибыль не уплачивается.
Однако в отношении каждого образованного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) имеется запись о государственном реестре прав на вновь образованные участки. Земельное право. Это приводит к началу нового периода владения участком при его продаже для целей освобождения от налогообложения.
Таким образом, в вашем случае вам не придется платить подоходный налог с продажной цены дома, если вы продадите землю на участке. Общая процедура.
Следует также отметить, что в стоимость недвижимости переносится наибольшая стоимость участка, оставляя минимальную стоимость участка, которая составляет менее 0,7 от стоимости цоколя, которая будет определена к январю. В первый год года, в котором происходит сделка, налоговые органы при проверке правильности расчетов и платежей физического лица определяют налоговую базу исходя из стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Таким образом, для оптимизации налогообложения не имеет смысла намеренно снижать официальную условную стоимость участков с кадастровой стоимостью менее 0,7.
Указанный подход с момента государственной регистрации вновь созданных участков до возникновения права собственности был продемонстрирован в письме Минфина России от 28 октября 2016 г. 03-04-05/63232, № 03-04-05/14570 от 15 марта 2017 г., разъясняющем, что согласно статье 219 ГК РФ буквально ясно, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. момент такой регистрации. Таким образом, при объединении участков или выделе возникает новый объект права собственности и, соответственно, присваивается новый кадастровый номер, а прежний объект прекращает свое существование. В соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Данная позиция подтверждается определением Конституционного Суда РФ от 13 мая 201014 г., ст. 1129-O.
Кроме того, Министерство финансов РФ неоднократно разъясняло, что В пункте 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ указано, что налоговый вычет по налогу на недвижимость, предусмотренный пп. 1п ст. 220-1 НК РФ регулируется суммой дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи приватизированных жилых домов, дач, домов с садом, домов, включающих земельные участки и доли, квартир и комнат. (долей) в указанном недвижимом имуществе, находившемся в собственности налогоплательщика менее минимального порогового срока владения недвижимостью, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 217 НК РФ, и не превышающем в целом 1 млн рублей. Вместо получения указанного налогового вычета по налогу на недвижимость налогоплательщик имеет право на уменьшение суммы фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов в соответствии с пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. связанные с приобретением данного недвижимого имущества (см. например, письмо Минфина России от 2 сентября 2017 г. № 03-04-05/6951).
Поэтому в целях оптимизации налогообложения продажи благоустроенной территории следует рассмотреть возможность использования данных налоговых преимуществ.
Освобождение от налога на доходы физических лиц
Прежде чем говорить о распределении доходов, отметим случаи, когда в этом нет необходимости
Доход от продажи недвижимости освобождается от налога на доходы физических лиц, если недвижимость находилась в собственности более минимального срока владения (эта льгота не распространяется на нежилую недвижимость, используемую в бизнесе).
Минимальный срок владения составляет пять лет.
По умолчанию минимальный срок владения составляет пять лет.
Обратите внимание, что пять лет должно пройти с даты приобретения всего имущества (как помещения, так и построенных на нем зданий).
Если пятилетний срок владения каким-либо объектом не истек, выручка от продажи этого объекта должна быть оценена как подлежащая налогообложению.
Минимальный срок владения составляет три года.
Минимальный срок владения составляет три года, если
Если продаваемый дом является единственным жильем, минимальный срок владения участком и всеми вспомогательными постройками, на которых он расположен, составляет три года.
Если дом является единственным, минимальный срок проживания на участке и во всех строениях на нем равен трем годам.
Предельный минимальный срок проживания равен нулю.
Доход от продажи дома, участка или вспомогательного строения на участке освобождается от налога независимо от налогового периода, если целью продажи является улучшение жилищных условий семьи с двумя и более детьми. Имущество (подробнее об освобождении от подоходного налога с физических лиц для семей с детьми).
Подоходный налог для физических лиц равен нулю.
Случаи, когда доходы освобождаются от налогообложения, урегулированы.
Остается ли налог в других случаях?
Если при расчете налога сумма налога равна нулю.
Напомните, пожалуйста, как рассчитывается налог.
Налог = (доход — налоговый вычет) Х налоговая ставка (подробнее о расчете налога при продаже имущества).
Данный вид налогового вычета может принимать одно из двух значений.
Если налоговый вычет при продаже или документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости больше суммы дохода, то налог равен нулю.
Как и в случае с налоговым освобождением, налог не уплачивается. Однако необходимо представить заявление с обоснованием расчета. Налоговые органы должны каким-то образом выяснить, каким образом налогоплательщик не облагается налогом на налоговый вычет.
Если налоговый вычет или документально подтвержденные расходы на приобретение превышают сумму дохода, то подоходный налог у физического лица отсутствует.
Распределение дохода между объектами
Когда налогоплательщику выгодно распределить доход?
Доход от продажи одного объекта освобождается от налога, а доход от продажи другого объекта — нет. В этом случае основное налоговое бремя может лечь на «освобожденный» объект.
Например, на участке, приобретенном более пяти лет назад, недавно был построен дом. Доход от продажи участка освобождается от подоходного налога для физических лиц, а доход от продажи дома — нет.
Предположим, строительство дома обошлось владельцу в 3 млн рублей. Тогда сумма продажи составляет 10 млн рублей. Чтобы избежать налога, сделка должна быть оформлена следующим образом.
Стоимость ДКП дома составляет 3 млн рублей, стоимость конспирации — 7 млн рублей — подоходный налог физического лица с дохода от продажи дома равен (3 млн — 3 млн) х 13%. 0 рублей, а доходы от продажи участков освобождаются от налога, поскольку налогоплательщик владел участком более пяти лет.
Ограничение составляет 70% от стоимости недвижимости.
Ограничение необходимо учитывать в «режимах», связанных с распределением доходов.
Имеет смысл «занижать» продажную стоимость только до 70% от кадастровой стоимости.
Действительно, если для целей налогообложения стоимость продажи имущества меньше, то стоимость продажи считается равной 70 % от кадастровой стоимости. В противном случае стоимость продажи может быть занижена до нуля.
Режим продажи, рассмотренный в предыдущем пункте, возможен только в том случае, если кадастровая стоимость в ДНП составляет более 4 285 714 рублей (4 285 714 х 70% = 3 000 000).