Это во многом зависит от того, находится ли участок в частной собственности.
Если участок находится в частной собственности, то продать здание, как правило, невозможно (ст. 4 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Исключения перечислены в статье 35(4) Закона РФ. К ним относятся, например, случаи, когда участки изымаются из оборота.
Если эти правила нарушены и принято решение о продаже здания без участка под ним, сделка становится недействительной (статья 2, § 2 Гражданского кодекса РФ). Регистратор недвижимости также может быть приостановлен и впоследствии отказать в регистрации права собственности покупателя на том основании, что оно основано на недействительной сделке (статья 13, §§ 1, 2, 2 Государственного кодекса о недвижимости).
Эти правила распространяются также на здания, которые являются объектами незавершенного строительства. Эти объекты относятся к недвижимости и на них распространяются правила о переходе прав по сговору при продаже недвижимости (статьи 130, 552 и 1 Закона РФ).
Однако в случае сделок с такими объектами право собственности на них должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости одного государства. Это связано с тем, что переходы права собственности на недвижимость подлежат регистрации, которая, как правило, может быть осуществлена только в том случае, если право собственности на недвижимость зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ст. 131, п. 1 ст. 4, ст. 1 ГК РФ, ГК РФ). Закон не предусматривает исключений для объектов незавершенного строительства.
Здание может быть продано, если участок ему не принадлежит. Согласие владельца участка обычно не требуется. Самое главное — продажа должна соответствовать условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользования частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, что и ранее (ст. 552 ГК РФ, п. 3 ст. 35, п. 1 Земельного кодекса РФ).
Например, если участок арендуется под зданием, покупатель также может использовать участок в соответствии с обязательством по аренде, необходимым для использования здания. Перемена лица в обязательстве аренды происходит независимо от того, заключает ли покупатель договор аренды с собственником участка. В результате такого изменения обязанность платить за пользование участком также переходит к покупателю здания. Однако в случае уплаты арендной платы, регулируемой льготной ставкой, к арендной плате покупателя будет по-прежнему применяться льготная ставка.
Можно ли продать здание без участка под ним?
Разъясняет старший прокурор Калининского района УрФО И. В. Калитнова.
Это во многом зависит от того, находится ли участок в частной собственности.
Если участок находится в частной собственности, то продать здание, как правило, невозможно (ст. 4 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Исключения перечислены в статье 35(4) Закона РФ. К ним относятся, например, случаи, когда участки изымаются из оборота.
Если эти правила нарушены и принято решение о продаже здания без участка под ним, сделка становится недействительной (статья 2, § 2 Гражданского кодекса РФ). Регистратор недвижимости также может быть приостановлен и впоследствии отказать в регистрации права собственности покупателя на том основании, что оно основано на недействительной сделке (статья 13, §§ 1, 2, 2 Государственного кодекса о недвижимости).
Эти правила распространяются также на здания, которые являются объектами незавершенного строительства. Эти объекты относятся к недвижимости и на них распространяются правила о переходе прав по сговору при продаже недвижимости (статьи 130, 552 и 1 Закона РФ).
Однако в случае сделок с такими объектами право собственности на них должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости одного государства. Это связано с тем, что переходы права собственности на недвижимость подлежат регистрации, которая, как правило, может быть осуществлена только в том случае, если право собственности на недвижимость зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ст. 131, п. 1 ст. 4, ст. 1 ГК РФ, ГК РФ). Закон не предусматривает исключений для объектов незавершенного строительства.
Здание может быть продано, если участок ему не принадлежит. Согласие владельца участка обычно не требуется. Самое главное — продажа должна соответствовать условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользования частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, что и ранее (ст. 552 ГК РФ, п. 3 ст. 35, п. 1 Земельного кодекса РФ).
Например, если участок арендуется под зданием, покупатель также может использовать участок в соответствии с обязательством по аренде, необходимым для использования здания. Перемена лица в обязательстве аренды происходит независимо от того, заключает ли покупатель договор аренды с собственником участка. В результате такого изменения обязанность платить за пользование участком также переходит к покупателю здания. Однако в случае уплаты арендной платы, регулируемой льготной ставкой, к арендной плате покупателя будет по-прежнему применяться льготная ставка.
Полезные ссылки
Управление сельскими поселениями mirny©2024.
Верховный суд запретил продавать здание без участка
Предприниматель ОМСК продал часть здания одному человеку, а участок выделил другому. Последний потребовал от нового владельца части здания внести плату за пользование его участком. Последний не согласился и обратился в суд, чтобы оспорить сделку. В трех случаях в рассмотрении дела было отказано, и Верховный суд Финансового университета вынес решение в пользу заявителя. Он напомнил, что судьба участков и возведенных на них зданий неразрывно связана. Это правило действует и в отношении доли в праве на участок с частью помещений.
Одно здание, другое
ОМК на проспекте Карла Маркса, 18, имеет трехэтажные здания с магазинами. В 2016 году часть помещения площадью 260 м² была предоставлена индивидуальной предпринимательнице Ольге Фалеривой по брачному договору. Ей было предоставлено 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием, площадь которых составляет 439 м² каждая. Остальная часть здания и участка принадлежала Дмитрию Дубровину.
В октябре 2016 года Фалеева продала помещение Наталье Кудашевой. В договоре стороны не уточнили, что вместе с объектом передается право на долю участка. Покупатель зарегистрировал только часть здания. Затем он разделил участок на 11 помещений и в марте 2018 года продал его Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Через год все это купила бизнесвумен Екатерина Лодина. Таким образом, у строения оказалось два владельца: Дубровин и Лодина.
Затем в мае 2019 года Фалеева подарила ИП Владиславу Пермякову 163/439 доли в участке под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали от Лодиной плату за пользование их участком.
Участки не передаются, если у продавца их нет
Бизнесмены решили, что Пермяков приобрел незаконные права на участок, поскольку «Фалерива» не сохранила его за собой после продажи здания. Закон запрещает передавать отдельно объект недвижимости и участок, на котором он расположен (статья 35 Земельного кодекса).
В результате Родина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Он подал иск к Пермякову и Фалеевой, требуя отменить сделку с Пермяковым, исключить сведения о нем как о собственнике участков из Единого государственного реестра и признать его собственником участков.
Однако три инстанции отказались это сделать. Они постановили, что покупатель недвижимости имеет право на часть участка только в том случае, если продавец занимает его. В данном случае Щербакова и Сорокина сами продавцы приобрели помещения без доли в земле. Родина возражала и подала апелляцию в Верховный суд.
Здание повторило судьбу участка.
На заседании Верховного суда 14 июня представитель «Родины» заявил, что Фалериба получил помещение вместе с участком. А во время продажи он не уточнил, что в договоре здание было передано вместе с участком. По словам представителя заявителя, он не знал, что доля участка под зданием была передана третьему лицу. Он узнал об этом только тогда, когда получил требование об оплате за пользование участком. Доля, о которой идет речь, находилась в собственности Фалеевой, так как там не было жилого помещения. Как же можно было предоставить право собственности на участок, если участок должен был быть нежилым?» — у судьи Верховного суда Елены Борисовой возникли сомнения в ходе слушаний (подробнее: Верховный суд принял решение о продаже здания без участка).
В аргументированной части своего решения Верховный суд подчеркнул, что одним из принципов земельного права является единство судьбы земли и связанных с ней объектов. Если земля и построенные на ней здания находятся в собственности одного лица, они должны быть проданы (например, подарены) совместно. В этом случае земля перейдет только к новому владельцу, который будет иметь право собственности.
Те же правила действуют, если у нежилого здания несколько владельцев. В этом случае право собственности покупателя на его/ее долю в праве на землю возникает, когда он/она регистрирует землю на себя. В то же время оно прекращается для предыдущего владельца.
После продажи недвижимости продавец не может продать землю, на которой она расположена, другому лицу. Верховный суд заявил, что такая сделка может быть признана недействительной.
В итоге Экономический университет отменил действие трех классов и вернул спор в Арбитражный суд Омской области.
Эксперт: связанные участки и объекты «отсоединяются» реже
Роман Зайцев, партнер и руководитель практики «Вопросы практического правосудия» в Москве, следующий федеральный рейтинг Москвы, отметил, что принцип единства земли и объектов недвижимости гарантирован в Земельном кодексе принятием 2001 года. Группа интеллектуальной собственности (защита и судебная практика) Группа интеллектуальной собственности (консультационная) Группа налогового консалтинга Группа налогового консалтинга и споров (консультационная) Группа налогового консалтинга Группа налогового консалтинга и споров (консультационная) Группа налогового судопроизводства (консультационная) ATI (консультация) Группа Налоговый консалтинг и споры (консультация) Группа Налоговый судебный процесс (консультация) Группа Налоговый судебный процесс (консультация) Группа< PAN> Принципы работы модуля Судьба земли и объектов недвижимости 2001 года являются партнерскими, партнерскими, партнерскими, лидер по актуальным судебным вопросам в Москве, следующие федеральные рейтинги. интеллектуальная собственность (защита и судебная практика) группа интеллектуальная собственность (консультирование) группа налоговое консультирование и споры (консультирование) группа налоговое консультирование налоговое консультирование и споры (консультирование) группа налоговые споры (консультирование) группа налоговые споры (консультирование) группа налоговые споры (консультирование) Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) ATI (Advisory) Group Tax Consulting and Disputes (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Group Tax Litigation (Advisory) Principles и является партнером и Руководитель Роман Зайцев ведет следующие федеральные рейтинги Группа интеллектуальной собственности (защита и судебная практика) Группа интеллектуальной собственности (консультативная) Группа налогового консультирования Налоговое консультирование и споры (консультативная) (Advisory) ATI (Advisory) Группа «Налоговый консалтинг и споры» (Advisory) Группа «Налоговые споры» (Advisory) Группа «Налоговые споры» (Advisory) Группа «Налоговые споры» (Advisory)
(Медиа и технологии) Группа экологического права Группа антимонопольного права Группа интеллектуальной собственности (консалтинг) Группа корпоративного и M& A (средний рынок) Группа розничной торговли, товаров повседневного спроса и общественного питания Группа фармацевтики и здравоохранения (фармацевтика) Группа прямых инвестиций x Например, сюжет сформирован, но сведения о нем и его правообладателях по каким-либо причинам не внесены в Национальный реестр юридических лиц.
Юлия Максимкина, юрист «Альтхаус Федерал Рейтинг», отмечает, что, согласно анализу судебной практики, подобные споры с каждым годом встречаются все реже. Агробизнес и сельское хозяйство группа Недвижимость, земля и строительство (консалтинг) группа Семейное право и наследственное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа ГЧП/инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/М& А (средний рынок) группа Налоговое консультирование и споры (консалтинг) группа Группа «Розничная торговля и товары повседневного спроса»; группа «Фокус» Группа «Прямые инвестиции» Группа «Интеллектуальная собственность» (консалтинг) x Эксперты считают, что это произошло благодаря многочисленным разъяснениям, особенно на уровне Верховного суда. Максимкина считает, что использование помещения без прав на него недопустимо. По ее мнению, это мешает нормальному использованию участка.