В большинстве случаев собственник враждебно относится к собственной квартире и самостоятельно решает все вопросы, связанные с жильем и эксплуатационными платежами. Однако если собственник живет в другом городе, другой стране, или находится в длительной командировке, или серьезно болен и физически не может заниматься всеми проблемами, связанными с арендой квартиры, необходима помощь со стороны.
Конечно, помочь может родительский родственник или друг, но поиск достойного арендатора для сдачи квартиры — очень ответственный процесс, полный различных последствий. Поэтому и родительские родственники могут отказаться, и друг может быть не в восторге, если тот попытается навязать им присмотр за чужим имуществом.
Эту проблему можно решить, заключив договор доверительного управления с бюро недвижимости или управляющей компанией, предлагающей такую услугу. Таким образом можно сдавать в аренду не только квартиры, но и старинные дома, загородные коттеджи и дачи, а также другую недвижимость. Если раньше такие услуги предоставляли в основном элитные организации недвижимости, каждая в своем конкретном доме, то теперь доверительное управление может предоставить и обычная квартира или дом.
Условия таких договоров регулируются статьей 1012 Гражданского кодекса РФ. Согласно договору, одна сторона (собственник имущества) передает в собственность (управляющему) имущество на срок, установленный договором. Другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах выгодоприобретателя (собственника имущества).
Важный момент: по условиям договора передача имущества в управление не подразумевает перехода права собственности от собственника к компании, с которой заключен договор. Обязанности управляющего регулируются только перечнем услуг, включенных в договор.
Что может быть поручено управляющему.
Заключая договор на управление недвижимостью, клиент может включить в него необходимые услуги, если управляющая компания согласна их предоставить. Например, если квартира или жилой дом требуют серьезного ремонта перед сдачей в аренду, компания может отказать на том основании, что у нее нет договора с подрядчиком для выполнения этой сложной задачи.
Однако перечень услуг, которые компания берет на себя, как правило, при заключении договора доверительного управления, весьма обширен. Он включает в себя:
— оценка стоимости аренды (если требуется),
— реклама объекта, организация и проведение прогнозов, подбор клиентов, отвечающих требованиям владельца,
— все условия и требования, а также согласование с владельцем составления договоров,
— Расписки и поручения арендаторам квартир,
— Проверка арендной платы и внесение платежей (или проверка оплаты арендаторами), а также перечисление денег арендодателю,
— Проверка квартиры на предмет отсутствия повреждений и отправка фото- и видеоматериалов владельцу,
— мелкий ремонт и генеральная уборка в случае смены жильцов.
Договор может содержать и другие пункты, согласованные между сторонами. Сам договор доверительного управления не требует регистрации в Росреесте. Однако если срок аренды превышает 11 месяцев, необходимо зарегистрировать договор аренды между собственником квартиры и арендатором. Это дополнительная услуга, которую может оказать компания. Расходы по организации налоговой службы берет на себя владелец недвижимости.
Есть слабое звено.
Передача квартиры в доверительное управление позволяет владельцу получать доход от сдачи жилья в аренду, не занимаясь самостоятельно ни сделкой, ни бытовыми вопросами. Это важное преимущество для тех, кто по каким-либо причинам не может самостоятельно заниматься этими вопросами.
Однако здесь все же есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать. Арендодатели должны заключать соглашения с арендаторами, даже за границей, например, создавать чужого адвоката. Чтобы подтвердить представительство, они также должны обратиться в российское консульство в стране проживания. Часто это происходит вдали от места жительства собственника и не может быть сделано дистанционно.
Управляющие компании могут потребовать застраховать недвижимость. К счастью, это легко сделать онлайн.
Контракты на управление недвижимостью могут регулировать срок аренды квартиры или дома. В этом случае компания заинтересована в том, чтобы сдать недвижимость в аренду как можно скорее. Однако если подходящих клиентов нет, агентство или управляющая компания может сдать недвижимость любому, кто окажется свободным (то есть теплой группе гастарбайтеров). И не факт, что собственник об этом знает.
Поэтому посреднику следует регулярно запрашивать фотоотчет, сопровождаемый свежей газетой или видео в режиме реального времени. Таким образом можно проверить состояние квартиры или дома.
В некоторых случаях посредник, взявший на себя управление недвижимостью, сдавал квартиру посуточно, а не на долгосрочной основе в соответствии с пожеланиями владельца. Реальный доход скрывался, и владелец получал только сумму, указанную в договоре, за вычетом комиссии компании и коммунальных услуг. Поэтому, прежде чем подписывать договор, следует как можно больше узнать о компании, которой будет передана недвижимость.
Да, не лишним будет поддерживать связь с соседями. Иногда соседи могут сообщить вам важные подробности о том, что происходит в вашей квартире или доме.