Лизинг недвижимости для частных лиц: что это такое и как работает

Рефинансирование ипотеки в ВТБ: условия и ставки в 2025 году

Рынок лизинга как альтернатива льготной ипотеке. Предложение МЭГ.

Фонд Института экономики города представил на круглом столе идею еще одного механизма обеспечения граждан России доступным жильем.

Это аренда с правом выкупа. Предполагается, что институт будет помогать тем, кто по разным причинам не может позволить себе ипотеку.

В России очень узкие инструменты для улучшения жилищных условий — формы государственной поддержки и возможности рынка. Для большинства граждан это, скорее всего, покупка квартиры в многоквартирном доме в пригороде или предоставление жилья по договору социального найма, что доступно далеко не всем и находится в микроскопических масштабах. Некоторым категориям граждан также доступны субсидии, которые покрывают часть стоимости жилья.

Однако государство тратит значительные средства на поддержку рынка жилья через льготное ипотечное кредитование. Институт экономики города, напротив, считает, что льготное ипотечное кредитование сыграло важную роль и дало возможность улучшить положение огромного количества граждан, но сейчас фактически исчерпало свой ресурс. Ипотека не может прыгнуть выше головы.

Применяя концепцию остаточного дохода, то есть того, сколько денег остается у ипотечного заемщика после ежемесячного платежа по ипотеке, только седьмая команда по доходам будет в выигрыше. — В этом случае среднедушевой остаток на семью из трех человек составляет более двух прожиточных минимумов (около 45 000 рублей). В предыдущих шести группах остаточный доход нельзя считать нормальным. А есть два прожиточных минимума — это то, что в большинстве регионов считает граждан малоимущими».

По его словам, основная конкуренция за жилье идет за счет приграничных покупателей. Одним из продуктов этой конкуренции является уменьшение среднего размера квартир на рынке, что противоречит целям демографической политики.

Нет ни одной страны, где 100 процентов населения могли бы купить себе жилье на собственные средства и в ипотеку. В нашей стране группа людей, имеющих такую возможность, составляет 40 % населения, но даже среди этих людей 10 % живут на обочине», — продолжает эксперт. — Иными словами, люди, которые, возможно, уже приобрели жилье в ипотеку. Остальным нужно дать возможность купить квартиру другим способом, например, через дозу. Эта идея была высказана в середине прошлого года в выступлении Госдепартамента ФРБ России.

Институты аренды жилья с последующей покупкой могли бы стать механизмом частичной оплаты. Такие механизмы есть в мире. По сути, это чисто маркетинговый ход для продажи низколиквидного товара. В Европе система выглядит примерно следующим образом. Покупатель вносит 10 % от стоимости квартиры, а договор заключается на срок от трех до десяти лет. Выкупная цена определяется в момент подписания контракта, а в конце этого периода цена снижается при предоплате, которая составляет 70 % от арендной платы, выплаченной за этот период.

В Великобритании аналогичная программа рассчитана на новые семьи, у которых нет денег на ипотечный взнос. Семьи могут купить квартиру в дозах. Налог на недвижимость уплачивается с части приобретения, а остальное сдается в аренду. Однако доступ к программе зависит от строгих критериев. Кроме того, покупатели первого жилья могут иметь как определенный минимальный, так и максимальный доход.

В России подобные программы начали реализовываться в 2015 году. Например, была запущена пилотная программа помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Кроме того, некоторые производители сегодня используют этот механизм в качестве маркетинговой стратегии при продаже квартир на первых этажах. Применяют его и некоторые региональные агентства по управлению ипотекой рф.

Институт экономики города предлагает создать такой институт на национальном уровне. Однако для этого необходимо внести некоторые изменения в российское законодательство. Например, по словам Александра Пузанова, предлагается ввести в Жилищный кодекс новый вид договора аренды с правом выкупа. Это будет документ, который заканчивается не на дом социального найма, а либо на отдельные квартиры, либо на специальный дом, построенный специально для этих целей.

— Они не могут получить ипотеку по банковским стандартам, но могут зарабатывать близко к этому.

— Они могут получить ипотечный кредит, но испытывают трудности с выплатой ежемесячных взносов,

— У них нет сбережений, чтобы оплатить взнос по ипотеке (новая семья); и

— Однако у них есть доход, чтобы регулярно платить за квартиру.

По словам генерального директора фонда, аналогичная система существует и для социального найма. В рамках этой системы существуют верхний и нижний пределы дохода семьи, но ограничения на аренду с правом выкупа могут быть разными.

Жильцы таких домов ежемесячно вносят различные обязательные платежи: оплата выкупной цены — общая коммунальная плата и плата за содержание имущества.

Выкупная цена включает в себя производственные затраты производителя, прибыль по кредиту на строительство в период строительства и, возможно, небольшую премию за риск. Сумма определяется в конце срока действия договора и затем ежегодно корректируется в соответствии с индексом, указанным в договоре. Досрочное погашение может быть осуществлено за вычетом платежей.

Арендная плата включает в себя текущие эксплуатационные расходы арендодателя после ввода здания в эксплуатацию. Сюда входят проценты по кредитам в течение срока эксплуатации здания, налоги, арендная плата за землю, страхование и налог на капитальный ремонт. Плата также является фиксированной и предусматривает возможность корректировки.

В случае прекращения или расторжения договора арендная плата не подлежит возврату. Если арендатор расторгает договор без погашения, сумма погашения будет частично возвращена, не достигая стоимости года расторжения договора. При выкупе ежемесячный платеж будет равен стоимости текущего года.

«Это некоммерческая модель, но она обеспечивает приемлемый возврат инвестиций, поскольку средства, полученные в виде арендных платежей, накапливаются, и система может быть организована по принципу оборотного фонда». Мы инвестировали в строительство нового жилья», — говорит Александр Пузанов. — Мы создаем возможности для субсидий и налоговых льгот из бюджета для владельцев земли, прибыли и организационной собственности».

Такие схемы в дискуссии о жилищной политике имеют право на жизнь, но, конечно, за определенную цену. Ситуация в нашей целевой категории, безусловно, улучшится, но нужно рассматривать и другие механизмы», — резюмировал Александр Пузанов. — Это может быть возрождение советского сотрудничества в области жилищного строительства, частичная модификация существующей системы государственного арендного жилья или поддержка национальной самоорганизации в сфере ЖКХ».