Все особенности данного вида сделки можно буквально выразить в трех ключевых моментах.
Как известно, купля-продажа приватизированных квартир характеризуется повышенным риском по сравнению с жильем, приобретенным продавцом на других условиях. Поэтому необходимо нанять юриста, который ответственно подойдет к сделке и проведет ее. Сама сделка купли-продажи проходит в несколько этапов.
Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция
Традиционно весь процесс продажи квартиры делится на несколько этапов. В каждом случае продавцу необходима помощь профессионала, например, брокера, а лучше — юриста. Однако, чтобы наглядно показать процесс, мы решили использовать формат пошагового объяснения.
Шаг 1: Решение о продаже
Как уже было сказано, квартира находится в долевой собственности, поэтому решение о продаже должно быть принято всеми совладельцами вместе. Разумеется, продать можно только часть прав на квартиру (подробнее об этом вы можете прочитать здесь). Однако в большинстве случаев продается вся квартира.
Для продажи квартиры необходим пакет документов. В частности, необходимы следующие:1:.
После того как документы собраны, обсуждаются условия сделки и оценивается стоимость квартиры. Здесь можно пойти двумя путями — посмотреть похожие объявления или обратиться к маклеру.
Шаг 2: снять груз
Утяжеленные квартиры продаются редко. Поэтому главная задача продавца — снять обременение и согласиться на оформление опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право на постоянное проживание) является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Шаг 3: Поиск покупателя
Как правило, квартиры продаются через агентства или объявления публикуются в интернете в обычных профессиональных версиях. Словом, используются все каналы, включая родственников родителей и знакомых.
Шаг 4: Типовой.
Если покупателя устраивают условия сделки (или он предлагает свои, что удобно продавцу), начинается заключение договора. Он проходит в три этапа:
Важно! Мифы, связанные с этими сделками, рассмотрены в данном документе, а о расторжении договоров купли-продажи читайте здесь.
Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участники должны обратиться в Росреестр. Однако при определенных условиях регистрация осуществляется нотариусом, который заверяет ДКП.
Можно ли продать приватизированные квартиры с фактическим весом?
Все вышесказанное относится к квартирам без конкретного веса. Но как быть, если в квартире прописан человек, который отказывается участвовать в приватизации? По закону этот человек сохраняет право на проживание в квартире и не может быть насильственно выселен из нее.
Это серьезная проблема для всех покупателей. Однако это неправда, что регистрация и право проживания не влияют на возможность совершения сделки. Однако в обычном договоре невозможно сформулировать какие-либо ожидания, что этот человек добровольно снимет его с регистрации после продажи. Невозможно также предусмотреть другие варианты его выселения.
Таким образом, с чисто технической точки зрения он не является препятствием для торговли. Однако со «светской» точки зрения никто не согласится купить жилье с таким обременением.
Юристам часто задают вопрос: «Я хочу продать свою приватизированную квартиру, но законным владельцем является несовершеннолетний». Возникает вопрос: «Что делать?». Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особой государственной защите.
Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не является собственником доли в квартире) всегда требуется разрешение органов опеки и попечительства. И если органы посчитают, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «опекаемого», они не дадут своего согласия. Сделки становятся просто невозможными.
В связи с частыми обновлениями законодательства и правовыми особенностями каждой ситуации рекомендуется получить бесплатную консультацию юриста по телефону. Вы можете позвонить по телефону 8 (495) 281-51-41 или заполнить форму ниже, чтобы задать вопрос.
Продажа квартиры после приватизации: в какой срок необходимо заключить сделку?
Чтобы получить право на продажу квартиры, необходимо правильно оформить право собственности. Только после приватизации вы можете стать полноправным собственником.
Как уменьшить налоги.
Можно продать приватизированное жилье и не платить налог, если истек минимальный срок владения. Налоговые органы все равно узнают о сделке из Рослестора, а значит, уплаты НДФЛ не избежать. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрены довольно высокие штрафы.
Однако закон предусматривает способы снизить финансовую нагрузку, если вы не можете ждать три года. Первый из них — налоговый кредит. Он позволяет уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей.
Она применяется, если разница между стоимостью покупки квартиры и выручкой от продажи не может быть вычтена. Скидка распространяется на сделки с унаследованными или подаренными квартирами и приватизированными квартирами, то есть квартирами, предоставленными продавцу бесплатно.
Таким образом, из 7 млн рублей, полученных от сделки, нужно вычесть 1 — налогооблагаемая стоимость составит 6 млн. Если с этой суммы взимать НДФЛ по ставке 13 %, то она составит 780 000 рублей.
Второй способ уменьшить налоги — купить другую квартиру в том же году, когда была продана приватизированная квартира. В этом случае можно заявить имущественный вычет, но он не превысит 260 000 рублей.
Например, в случае с 7 миллионами, полученными от продажи приватизированной квартиры, они были потрачены на покупку более комфортной недвижимости. Подоходный налог все равно придется заплатить, а вычеты по имуществу в качестве компенсации за покупку другого объекта могут быть направлены на его частичное погашение. Налог 13 % с продажи составляет 910 000 евро. Он уменьшается на 260 000, и в итоге можно заплатить только 650 000.
Третий способ — использовать права для уменьшения налоговой базы каждого владельца квартиры, если она находится в совместной собственности. Например, у недвижимости может быть четыре таких владельца. Налогооблагаемая база, если они повернут направо, составит 3 миллиона вместо 7. Подоходный налог с физического лица в размере 13% эквивалентен 390 000 рублей.
Продажа квартиры после приватизации: ловушка
Недавно приватизированные квартиры можно законно продать после государственной регистрации права собственности в Los Restrest. До этого момента человек остается в статусе арендатора — лица, арендуемого государством по более низкой цене. Если эти правила соблюдаются, то никаких препятствий для сделки нет.
Однако приватизация — это довольно сложный процесс со сложными механизмами регулирования прав. Независимо от того, нарушаются они или нет, проверить их вовремя не всегда представляется возможным. В результате покупатели сталкиваются с трудностями, а то и вовсе с непреодолимыми условиями.
Первый риск подвергает сделку купли-продажи опасности восприятия незаконных и скрытых претендентов на недвижимость. К ним чаще всего относятся люди, которые на момент приватизации были несовершеннолетними.
Иногда, чтобы избежать сотрудничества с комиссией, родители перед приватизацией снимают своих детей с учета и регистрируют их по другому адресу. Они не участвуют в процессе передачи муниципального имущества в частную собственность; родители становятся собственниками и продают имущество без лишних проволочек.
На первый взгляд, все выглядит юридически чисто: два взрослых собственника заключают договор о совместном согласии с третьим лицом. Однако в законе четко прописано, что дети жильцов обязательно должны участвовать в приватизации, независимо от места их регистрации.
Эти незарегистрированные участники приватизации смогут предъявить права на часть своей собственности после достижения совершеннолетия. Последствия могут быть самыми разными — от компенсации стоимости их долей до расторжения договора о приватизации. Среди незарегистрированных претендентов могут быть и те, кто отсутствовал во время приватизации, находясь в тюрьме или в армии.
Второй риск заключается в том, что могут появиться противники приватизированных квартир. К ним относятся люди, которые согласились на приватизацию, но не воспользовались своим правом на получение части собственности. Независимо от причин таких действий, они сохраняют важную возможность — право пожизненного проживания в квартире.
Выселить или выписать таких жильцов невозможно. Продать квартиру с зарегистрированной задолженностью можно, но не все покупатели соглашаются на такой вариант. Кроме того, ипотека не может служить гарантией, так как с точки зрения банка она очень неликвидна.
Покупатели могут даже не знать о существовании отказников. Например, две сестры живут в муниципальной квартире. Одна из них участвует в приватизации, а вторая пишет отказ. Первая продает квартиру, вторая покупает комнату в коммунальной квартире и начинает там жить, но оформляет ее на себя.
Со временем она решает продать и эту комнату, а также планирует продать ее сестре, которая является совершенно посторонним человеком. Все, что ей остается, — это приехать и поселиться в первой квартире, которая когда-то была приватизирована. Для ничего не подозревающего нынешнего владельца это будет даже не неприятным открытием, а скорее огромным шоком. Однако он ничего не может сделать, кроме как выставить квартиру на продажу.