Не все покупатели жилья знают, что такое купля-продажа недвижимости. С другой стороны, если продавец готов ждать официального завершения сделки, составление этого документа может быть необходимо для того, чтобы она действительно состоялась.
Согласившись заключить договор с конкретным покупателем, владелец квартиры вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. А если по какой-то причине покупатель вдруг откажется от покупки квартиры, продавец теряет время и вынужден снова искать желающих приобрести недвижимость.
При составлении предварительного договора стороны договариваются.
Важно! Если в договоре стороны не оговаривают конкретные условия завершения сделки, основные документы, касающиеся купли-продажи недвижимости, могут быть оформлены в течение одного года.
Если документ, о котором идет речь, обязывает
Российское законодательство не обязывает стороны заключать договор до совершения основной сделки. Документ подписывается только по добровольному соглашению между продавцом и покупателем. Такое соглашение помогает каждой из сторон защитить свои интересы и становится важным помощником, если одна из сторон нарушает свои обязательства, а другая часть сделки решает обратиться в суд.
В некоторых случаях целесообразнее составить этот документ. В частности, в большинстве случаев из частей создается закладная на квартиру.
Ипотечные соглашения
Финансовые организации, предлагающие кредиты на рынке жилья, часто требуют от заемщиков предоставить договор между заемщиком и покупателем. В таких случаях банк принимает решение о выдаче ипотеки только после рассмотрения предоставленных финансовому учреждению документов.
Важно! При подаче заявки на ипотеку в договор следует включить дополнительный пункт о том, что недвижимость будет приобретаться на кредитные средства, предоставленные банком.
Также важно уточнить, что если финансовое учреждение откажет в выдаче кредита, то при расторжении предварительного договора задаток за квартиру будет возвращен покупателю в полном объеме.
Предварительная квалификация для покупки жилья в новостройке
Рынок жилья на основных рынках имеет свои особенности. Граждане часто покупают квартиры в домах, которые еще находятся на стадии строительства. Поэтому покупателям целесообразно заключать договор купли-продажи квартиры в новостройке.
Однако в этом случае допускается оформление отдельного документа — договора долевого участия. Как правило, строительные компании предлагают своим дольщикам один из двух вариантов: либо они могут приобрести квартиру в новостройке и продать ее покупателю, либо они могут приобрести ее в новостройке и продать покупателю.
Важно! Предварительный договор может быть заключен только для того, чтобы строительная компания получила все разрешительные документы, необходимые для строительства квартиры. Пока эти документы не будут выданы, не стоит подписывать договор.
Когда документы необходимо регистрировать
Очень часто в местах заключения сделок с недвижимостью интересуются, регистрируются ли договоры предварительного подряда при купле-продаже недвижимости.
Согласно российскому законодательству, все договоры с недвижимостью должны проходить государственную регистрацию.
Однако в данном случае речь идет только о документах, заключаемых непосредственно во время сделки, когда продавец переходит в собственность покупателя. В результате, согласно Директиве Бюро ВАС РФ, регистрация предварительных договоров купли-продажи недвижимости не требуется.
Предыдущая причина.
Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит либо в одностороннем порядке (по требованию покупателя или продавца), либо по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.
В юридической практике часто задают вопрос, как оформить договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает согласия. В этом случае вопрос может быть решен только в судебном порядке. Кроме того, как продавец, так и покупатель могут обратиться в суд, если считают, что условия документа не соответствуют закону или нарушают их права.
Важно! По истечении срока, предусмотренного для расторжения сделки, если основной договор купли-продажи не подготовлен, договор автоматически расторгается (при отсутствии письменного заявления от сторон).
Может ли договор купли-продажи недвижимости быть расторгнут по соглашению сторон?
На практике граждане и представители бизнеса часто задаются вопросом. Может ли сторона сделки расторгнуть по обоюдному согласию договор купли-продажи недвижимости, который уже прошел государственную регистрацию?
Описание. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны обладают полной свободой в определении заключения договора. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение существующего договора возможно по взаимному согласию участников, если законом или условиями договора не предусмотрено иное. Важно отметить, что соглашения о внесении изменений в договоры должны быть однотипными.
Обратите внимание на основополагающие аспекты законодательства. При внесении изменений в договор обязательства всех сторон сохраняются в измененном виде. В то же время расторжение договора влечет за собой прекращение всех обязательств, ранее принятых на себя сторонами. Обязательства считаются прекращенными после достижения соглашения по окончании срока действия договора.
Важно отметить, что, если это прямо не предусмотрено законом, стороны не имеют права вернуть то, что было предоставлено до расторжения договора. Соглашение о расторжении договора — это юридический акт, предусматривающий прекращение обязательств, принятых по данному договору.
Стоит понимать, что согласно вышеуказанным правилам, расторжение договора купли-продажи недвижимости допускается по соглашению обеих сторон, если участник еще не выполнил свои обязательства по данному договору.
Отметим, что даже зарегистрированный переход права собственности на недвижимость к новому владельцу не является препятствием для последующего расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны достигли соглашения о возврате чего-либо, полученного по договору, и это относится к недвижимости, то необходимо подать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Туда необходимо предоставить документы, подтверждающие факт расторжения договора и соглашение сторон об обратном переходе права собственности, то есть о возврате имущества. Эта процедура необходима для официальной регистрации перехода права собственности.
Если договор купли-продажи между продавцом и покупателем уже полностью исполнен, проводится процедура «обратного» перехода права собственности. Возврат имущества продавцу возможен только путем заключения нового гражданско-правового договора о возврате исполненного.
В этом случае участник должен заключить отдельный договор, предусматривающий условия возврата имущества. Затем подается новый договор, проводится процедура государственной регистрации и происходит смена собственника недвижимости.
Вывод:.
Если переход права собственности еще не состоялся (т.е. не был зарегистрирован), стороны сделки должны обратиться в Росреестр для снятия с регистрации, так как договор фактически еще не заключен. Он должен быть расторгнут.
Договор также может быть расторгнут, если переход права собственности (регистрация) уже произошел, но расчеты еще не состоялись. В этом случае обе стороны должны предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, после чего право собственности возвращается к предыдущему владельцу.
Если договор уже заключен, отменить сделку практически невозможно. Однако если обе стороны решили передумать, проще всего заключить сделку купли-продажи, в которой продавец и покупатель поменяются ролями.
Если же расторжения договора требует только одна из сторон, им придется обращаться в суд ( подробнее ).
Если вам нужен совет или юридическая поддержка по вопросам расторжения договорных отношений, связанных с покупкой или продажей недвижимости, советуем вам обратиться за профессиональной помощью в юридическую фирму «Домкинс и партнеры».