В России предприниматели платят НДФЛ, НДФЛ и налог на добавленную стоимость (НДС). Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Существует также специальная система, в которой эти налоги заменяются другими.
Упрощенная система налогообложения (УСН) — один из таких специальных режимов. Предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения, платят не налог на прибыль и НДС, а только один налог. Сумма, на основании которой производится расчет, называется налоговой базой.
Существует два варианта налоговой базы.
Помимо налогов, ИП платит обязательные страховые взносы за своих работников и за себя. Если работников нет, то только за себя.
Минимальная сумма фиксирована и в 2022 году составит ₽43 211. Если годовая прибыль или доход превышают ₽300 000, 1% от суммы превышения должен быть уплачен на пенсионное страхование.
На индивидуальных предпринимателей, находящихся на упрощенной системе налогообложения, распространяются различные ограничения, но им не запрещено сдавать недвижимость в аренду.
Уроки о том, кому выгодно быть самозанятым, получать выплаты и как платить налоги.
Самозанятость и сдача недвижимости в аренду
Самозанятые — это те, кто подпадает под другой специальный режим — налог на доход от свободного занятия. Под этим статусом могут работать физические лица, независимо от того, имеют они статус индивидуального предпринимателя или нет. Налоговая ставка для самозанятых лиц составляет 4 %, если они получают деньги от физических лиц, и 6 %, если они получают деньги от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Если не принимать во внимание особые индивидуальные случаи, это самая низкая ставка подоходного налога в России.
Самозанятые лица не должны платить обязательные страховые взносы, а их налог уменьшается на ₽10 000.
Самозанятые лица должны соответствовать следующим ограничениям.
Кроме того, лицам, занимающимся одним из следующих видов деятельности, не может выплачиваться НДФЛ:
Вы не можете применять НПА, если арендуете чужую недвижимость в качестве посредника. Если недвижимость принадлежит вам, режим подходит. Если вы перепродаете имущество, НСБ также не может применяться. Вы арендуете ее, поэтому на вас распространяются ограничения на деятельность. Проблема в несуществующем пространстве.
Судя по вопросу, выгоднее платить 4% с дохода от сдачи квартиры в аренду, при коэффициенте УСН: 6 или 15% отрицательной стоимости. Сделать это нельзя, потому что закон не позволяет платить коэффициент УСН: 6 или 15 %. Закон прямо запрещает совмещать ЕСХН с другими видами деятельности, такими как упрощенная система налогообложения, патенты, единый сельскохозяйственный налог или общее налогообложение.
Также нельзя платить НДФЛ с некоторых видов доходов, в том числе с доходов от сдачи в аренду нежилой недвижимости. Самозанятые лица платят налог с этих доходов как простые физические лица — 13% подоходного налога.
Как арендовать жилье одновременно
Чтобы сдавать в аренду одновременно жилую и нежилую недвижимость, вы можете использовать один из двух режимов в вашем случае. То есть выбрать между самозанятостью и ИП, применяющим упрощенную систему налогообложения. Давайте рассмотрим оба варианта.
Будьте самозаняты и откажитесь от индивидуального предпринимательства. Вы сдаете жилье в аренду и не занимаетесь реструктуризацией — эти виды деятельности не запрещены для самозанятости. Один и тот же человек может принимать деньги и от физических, и от юридических лиц. Вы только платите разные налоги на доходы от жилых и нежилых источников.
Если вы сдаете квартиру физическому лицу, вы платите 4 % с этого дохода. На каждый платеж вы можете выдать арендатору фактический чек.
Нерезидентные помещения арендуют юридические или физические лица, но вы не платите налог на профессиональный доход с этих доходов. Таким образом, как фрилансер вы не платите 6 %, а как простое физическое лицо — 13 %. Физические лица могут владеть недвижимостью нерезидентов и сдавать ее в аренду.
В большинстве случаев подоходный налог с физических лиц платит не само физическое лицо, а налоговый представитель — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, — от которого физическое лицо получает доход. Исключение составляют доходы от сдачи в аренду. Ваши арендаторы не должны считать и платить налог от вашего имени.
Бизнесмены не могут владеть имуществом. В противном случае получается, что индивидуальный предприниматель получает доход от необлагаемого бизнеса. С этого дохода нельзя платить налог на прибыль как простому физическому лицу — казалось бы, бизнесмен забыл про НДС. А если он платит НДС, то получается, что бизнесмен совмещает НПА и ОСН.
Налоги и возможные штрафы по результатам проверок
Во многих случаях человек уплачивает налог по ставке 13% и подает форму 3-НДФЛ, но при этом продолжает получать дополнительные решения налоговых инспекций по НДС.
В случае ведения бизнеса без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя физические лица уплачивают налоги и сборы, в том числе налог на добавленную стоимость (НДС), но не все об этом знают.
В таких случаях доначисление НДС признается незаконным
В соответствии со статьей 145 Налогового кодекса РФ организации и индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения сельскохозяйственной продукции (консолидированный сельскохозяйственный налог), имеют право на налоговые льготы, без учета системы налогообложения сельскохозяйственной продукции (консолидированного сельскохозяйственного налога), это организации или индивидуальные предприниматели за три предыдущих месяца выручки от реализации товаров (работ, услуг).
Постановление АС Центрального округа от 06. 02. 2019 по делу N А35-2974/2017 от 2018 г.
Как указал ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 3365/2013, процесс реализации права на освобождение от уплаты НДС не предусмотрен Кодексом, если о необходимости уплаты НДС известно по результатам мероприятий налогового контроля, проведенных в инспекции Это не так. Однако отсутствие определенного процесса не означает, что данное право не может быть реализовано предпринимателем.
По смыслу этих пунктов, режим освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщиков направлен на снижение налогового бремени лиц с незначительным оборотом от реализации товаров (проектов, услуг). Необходимым условием для освобождения указанных лиц от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой налога, является объективная ситуация и соблюдение установленных законом ограничений по размеру доходов налогоплательщика.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ n 2 (2018), единственная фактическая проверка, в ходе которой проверяющий орган не учел положения пункта 1 статьи 145 «Деятельность налогоплательщика в рамках налогового поля», по результатам уведомительного теста, представленного после завершения проверки, позволяет предоставить освобождение индивидуальным предпринимателям Это не означает потерю
нужно ли регистрировать индивидуальное предпринимательство для таких операций с имуществом?
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то вопрос вообще не поднимается. Предприниматели могут арендовать офисы, магазины, склады или лаборатории — все это позволяет им арендовать такую недвижимость. Но обязательно ли для заключения такого договора быть зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц?
На практике — нет. Статья 608 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сдача недвижимости в аренду может осуществляться собственником, уполномоченным им лицом или лицом на основании закона. Закон не упоминает о дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус индивидуального предпринимателя и быть зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц) и не устанавливает никаких препятствий.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатели.
Право сдачи недвижимости в аренду принадлежит собственнику. Урок заключается в том, что собственник может сдавать имущество в аренду, даже если лицо уполномочено на это законом.
Дело в том, что сдачи в аренду любого вида недвижимости недостаточно для того, чтобы говорить о предпринимательстве. Верховный Суд РФ, Пленум Верховного Суда РФ 2004 г., Постановление № 23 В отношении незаконного предпринимательства он разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но в данный момент она ему лично не нужна, то он вправе ею пользоваться. Аналогичная позиция выражена в п. 13 Пленума Верховного Суда Российской Федерации, ст. 18 от 2006 года.
Таким образом, для признания гражданина виновным в незаконном предпринимательстве или требующим срочной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц, недостаточно одной сделки. Такие сделки должны носить систематический характер.
Могут ли физические лица быть собственниками?
Для организаций.
Прямого запрета на это нет. Согласно статьям 130 и 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане вправе иметь в собственности имущество, на которое закон не налагает ограничений, и распоряжаться им по своему усмотрению.
Таким образом, с точки зрения действующего законодательства запрета на передачу имущества в аренду от физического лица юридическому лицу не существует и в обозримом будущем не предвидится.
Для другого физического лица.
На вопрос о том, можно ли сдать нежилое помещение в аренду физическому лицу, с точки зрения закона можно ответить утвердительно. Нормы Гражданского кодекса о договорах аренды не ограничивают состав субъектов правоотношений. Как следствие, не существует ограничений для договоров, в которых физическое лицо, не являющееся предпринимателем, сдает в аренду имущество, в том числе нежилое, а второе лицо, не имеющее имущества.
Единственное заключение договора аренды предоставляет арендатору право требовать только передачи объекта. Вопрос о том, что арендатор с ним делает, законом не рассматривается и никаких ограничений не накладывается. Следовательно, если гражданин сдает объект нерезиденту в аренду, а тот использует его для незаконного предпринимательства, договор опять же не признается недействительным.
Существуют ли ограничения?
Единственное ограничение на лизинг, установленное законом, — это необходимость платить налоги. Подоходный налог с физических лиц никто не отменял — поэтому, если физическое лицо арендует здание-нерезидент, его необходимо заплатить.
Однако ЕГРН, по которому регистрируются имущественные права, не знает разделения граждан на личный и неличный бизнес — разграничение происходит только на уровне «физическое лицо — организация». Поэтому сам договор может быть заключен без ограничений.
Можно ли заключить договор в качестве арендатора?
Здесь нет никаких ограничений по вопросу о том, может ли физическое лицо арендовать несуществующее помещение. Более того, часть имущества, связанная с домом, может быть использована и в личных целях. Например, закон не содержит запрета на аренду гражданами гаражей для размещения личных автомобилей, которые не используются для коммерческой деятельности.
Другое дело, что, очевидно, аренда коммерческой недвижимости может вызвать вопросы у контролирующих органов и даже стать причиной контроля. Однако сам закон не запрещает такое поведение.