Как оптимизировать и минимизировать налоговые платежи при продаже торгового имущества ООО, если используется система налогообложения УСН доходы?
Минимизация налоговых платежей при продаже помещения
ООО ликвидируется и необходимо продать помещение, находящееся на балансе.
Покупателем может быть физическое лицо, которое может взаимодействовать с ООО, или простое ФЛ, не имеющее связи с ООО.
Остаточная стоимость помещения ниже стоимости приобретения шесть лет назад. Стоимость земли в два раза ниже остаточной стоимости.
Налоги платят продавец и покупатель.
Как можно минимизировать эти налоги?
Налоги платят продавец и покупатель.
Здравствуйте. На каком налоговом режиме работает ООО?
Если ООО находится на ОСНО, то оно платит налог на прибыль и НДС (если имущество нерезидентное). Расчет налога на прибыль зависит от того, как счет был у балансового заемщика — как основное средство или не учитывался на балансе как товар.
При продаже недвижимости покупатель объекта должен ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц в соответствии со стоимостью подвала. При продаже — 13% подоходный налог.
При применении соответствующих упрощенных режимов налогообложения НДС и налог на прибыль не уплачиваются, а доходы облагаются в соответствии с применяемой ставкой.
Покупатель — это физическое лицо. Это может быть как лицо, связанное с ООО, так и просто ФЛ, не связанное с ООО.
Доброе утро, господин Максим! Собственно, это и есть ключ к определению налоговой базы от продажи рассматриваемого имущества. Если части сделки взаимозависимы, то налог рассчитывается с учетом положений главы 14.3 Налогового кодекса РФ. Это означает, что при расчете налога применяется цена, по которой имущество было бы продано. Часть, которая не является взаимозависимой (вторая часть статьи 105.3 Налогового кодекса), то есть просто рыночная цена сделки.
Для целей Кодекса цена применяется к сделкам, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.Стороны сделок, в которых лица не признаются взаимозависимыми.Доход (прибыль, возмещение), полученный сторонами по таким сделкам, признается ценой приобретения.признается рыночной ценой.
В остальном, как отметил наш коллега, это зависит от налогового режима продавца. в отношении покупателей — физических лиц,В случае взаимозависимостисторон сделки, к таким лицам может применяться аналогичный подход в соответствии с ч. 3 ст. 212 НК РФ. Это означает, что если цена отличается от рыночной, то с разницы может быть взыскан НДФЛ. В качестве примера судебной практики можно привести случаи получения материальной выгоды при продаже имущества.
Постановление от 2 апреля 2014 года ФАС Волго-Вятского округа по делу N А11-403/2013.
Согласно «Отчету об оценке рыночной стоимости права собственности на квартиру» N 270/12 — О от 24 августа 2012 года, что следует из материалов дела и обосновано судом.Рыночная стоимость проданных квартир составляет 6 361 646 рублей.При этом по договору купли-продажи квартиры от 18 июля 2011 года Клегг Н.Н.Компании было выплачено 100 400 рублей.Физическое лицо, Клегг Н. Н,получило доход от приобретения имущества у ООО «Экспериментальный стекольный завод» в виде разницы между рыночной ценой имущества и фактически уплаченной суммой.Это произошло в соответствии с договором купли-продажи от 18 июля 2011 года. Соответственно, налоговые органы исчисляют сумму НДФЛ с доходов, полученных Клеггом Н. Н., и делают вывод о наличии у компании статуса налогового представителя для исполнения обязанности по удержанию и уплате.в виде материальной выгоды от купли-продажи квартиры, соответствующей содержанию дела и нормам Налогового кодекса Российской Федерации.
Особенности купли-продажи нежилых помещений
Во многих случаях коммерческие помещения находятся в собственности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или компаний. При этом продавцом такого имущества может быть физическое лицо, которое в настоящее время не использует недвижимость в коммерческих целях и не осуществляло такую деятельность в прошлом.
Набор необходимых документов зависит от того, кто является продавцом по договору купли-продажи. Например, для физических лиц необходимы только паспорт, выписка из ЕГРЮЛ, согласие супруга (супруги) на продажу и документы, касающиеся прав собственности.
Если продавец — частный предприниматель, то также необходима выписка из Государственного реестра юридических лиц. В случае с юридическими лицами список необходимых документов еще длиннее.
Сделки, в которых продажа нежилой недвижимости осуществляется физическим лицом, проходят гораздо быстрее. Подписание договора с юридическим лицом требует еще больше времени из-за огромного количества необходимой документации и административных процедур. Кроме того, существует пошлина за государственную регистрацию в Росреестре: 2000 рублей для физических лиц и 22 рубля для юридических лиц.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости физических и юридических лиц
Какие налоги уплачиваются при продаже нежилой недвижимости, зависит от налогового статуса ее владельца. Так, если физическое лицо-продавец является резидентом Российской Федерации, то уплачивается налог на доходы физических лиц в размере 13 %. Для нерезидентов налоговая ставка еще выше — 30 %. Для расчета налога берется цена имущества, указанная в договоре купли-продажи, основным ориентиром является кадастровая стоимость.
Налог на продажу нежилой недвижимости рассчитывается на основе кадастровой стоимости на начало года. Эта сумма умножается на так называемый понижающий коэффициент — 0,7 и сравнивается с суммой, указанной в договоре купли-продажи. Поскольку они не всегда равны, подоходный налог в размере 13 % рассчитывается исходя из большей суммы. Поэтому нет смысла намеренно занижать стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы заплатить меньший налог. Если расчет, скорректированный на понижающий коэффициент, больше, то он используется при расчете НДФЛ.
Разница между стоимостью покупки объекта и его продажной стоимостью также служит ориентиром для расчета НДФЛ. Это гораздо выгоднее, но расходы должны быть подтверждены документально. Если расходы доказать невозможно, налогом облагается вся сумма.
Организации и индивидуальные владельцы платят налог с продажи нежилой недвижимости либо по общему, либо по упрощенному режиму. С учетом прибыли, установленной всеми органами НДС, максимальный размер налога для юридических лиц составляет 20 %. Кроме того, если основная деятельность компании связана с реализацией недвижимости, налог также взимается с прибыли.
Согласно упрощенному режиму, где учитываются доходы и расходы, после этого необходимо заплатить 6% от выручки. Если основным ориентиром при расчете налога является разница между стоимостью покупки объекта и его продажей, то ставка налога выше на 15 %.
Индивидуальные предприниматели облагаются по той же ставке, что и физические лица — 13%. Процент возникает из-за разницы между рынком и продажей недвижимости. Индивидуальные предприниматели также должны уплачивать НДС. Упрощенный налоговый режим для предпринимателей такой же, как и для юридических лиц.
Как продать нежилую недвижимость без налога?
Чтобы не нести лишних расходов, следует помнить, что при продаже коммерческой недвижимости необходимо уплатить налог. Его обязательно нужно заплатить, если ранее купленное помещение находилось в собственности физического лица-дарителя (3 человека) менее пяти лет. […] […] […]
У этого подхода есть несколько недостатков. Во-первых, затраты могут превысить ожидаемую разницу в подоходном налоге. Во-вторых, каждые два года стоимость земли пересматривается. Если вы не продадите недвижимость за этот период, придется обращаться в суд или соглашаться на новую оценку. В-третьих, снижение стоимости подвала имеет смысл для уменьшения количества имущества в собственности. При его продаже прибыль такого бизнеса сомнительна.
Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов
Продажа коммерческой недвижимости — долгий и сложный процесс, который подразумевает выплату немалых денег государству в виде налогов. Чтобы оптимизировать налоги, многие владельцы структурируют сделки купли-продажи, используя различные варианты. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Вариант 1: Продавать вещи из убыточной компании
Конечно, с точки зрения налогоплательщика, лучший способ продать коммерческую недвижимость — это прямая сделка купли-продажи с уплатой всех налогов. Например, если объект продается физическим лицом и это лицо владеет имуществом менее пяти лет, то необходимо уплатить 13 % от стоимости здания или помещения. Однако, как правило, в российской практике дешевые объекты стоимостью до 100 миллионов рублей принадлежат индивидуальным предпринимателям. Если индивидуальный предприниматель не использовал объект в своей коммерческой деятельности, то он обязан сам заплатить 13 %.
Если объект использовался в бизнесе ИП, то налогоплательщик должен заплатить 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. Если владельцем объекта является ООО, находящееся на упрощенном режиме налогообложения, то НДС не уплачивается. Однако эта форма применяется только малыми и средними предприятиями, чей доход от объекта не превышает 120 млн рублей в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости, подразумевающие большой оборот, должны заплатить 13% от остатка НДС, налога на прибыль и дивидендов собственнику с дохода от продажи.
Как правило, в сделках участвуют компании с накопленным ущербом, так как владельцы коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы. Объекты передаются на баланс убыточной структуры, и объект продается. Это позволяет сэкономить 20 % налога на прибыль. Минус режима в том, что не у всех предпринимателей есть такие ущербные структуры, и все остальные налоги нужно продолжать платить.
Второй вариант: продажа за наличные
Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок купли-продажи недвижимости является очень рискованный метод, предполагающий передачу наличных денег от покупателя к продавцу.
Происходит это следующим образом. Продавец официально продает недвижимость по амортизированной цене (например, по цене, уплаченной при покупке, которая может быть дополнена дополнительным капиталом на улучшение недвижимости). . Продавец и покупатель кладут деньги в ящик, и продавец получает их, как только покупатель вступает во владение имуществом продавца.
Такие системы, как правило, незаконны и представляют значительный риск для сделки. Известны случаи, когда обманутый покупатель завладевал объектом и одновременно брал деньги за дверь. В этом случае честный покупатель не может рассчитывать на полный возврат денег через суд, если возникнут проблемы с обнаружением предмета. В то же время такая система выгодна покупателю, который имеет на руках крупную сумму наличных и не может доказать свое легальное происхождение.
Третий вариант: структурирование сделки через продажу ООО
Одним из вариантов предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи доли ООО. При такой схеме НДС не уплачивается (и еще больше налога экономится, если часть денег передается через дверь).
Вариант продажи через ООО — это компания, баланс которой зарегистрирован, хотя само имущество не продается. Эта схема популярна при продаже небольшой коммерческой недвижимости стоимостью до 100 млн рублей, но она представляет собой значительный риск для покупателя. В случае проблем с продавцом и мошенничества суд не может рассматривать его как настоящего покупателя. Ведь он не покупал объект, а делил его с ООО.
Четвертый вариант: продать много отдельных предприятий
В российской практике для оптимизации налогообложения крупной коммерческой недвижимости часто встречается ситуация, когда она принадлежит нескольким частным предпринимателям (двум или пяти). Все частные предприниматели работают в рамках «упрощенной системы налогообложения», в результате чего каждый продавец после продажи недвижимости платит небольшую сумму в налоговые органы.
Эта система сопряжена со следующими рисками Покупатели не всегда готовы иметь дело с несколькими собственниками одновременно, так как каждый из них может каким-либо образом повлиять на процесс сделки.
Вариант 5: Передача объекта в ЗПИФ
При продаже недвижимости продавец может создать закрытый фонд (ЗПИФ) и передать здания и оборудование на его баланс. В этом случае покупатель приобретает не сам объект, а пай в ЗПИФе. Поэтому НДС по данной операции не уплачивается.
Этот вариант менее выгоден для покупателей, которые стремятся получить прибыль, то есть быстро перепродать объект, используя другую схему структуры сделки. Важно отметить, что напрямую передать объекты с баланса ЗПИФа собственнику или на баланс индивидуального предпринимателя (ООО) можно только через торговлю. В этом случае НДС все равно придется заплатить. Такой вариант торговой структуры пока встречается очень редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения группе инвесторов (каждый инвестор может быть владельцем акций фонда) и реализуется краудфандинговой платформой AKTIVO.
Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой платформы AKTIVO, рассказывает.
5 наиболее распространенных способов сборки сделок купли-продажи коммерческой недвижимости
Продажа коммерческой недвижимости — это длительный и сложный процесс, который обычно занимает несколько месяцев. При этом продажа подразумевает уплату значительных налогов. Выбирая один из вариантов структурирования сделки, собственники чаще всего думают об оптимизации налоговых платежей. В этой статье мы расскажем о том, какие варианты построения сделки существуют на рынке.