К покупке офиса, магазина или склада нужно подходить так же тщательно, как и к покупке дома, и проверять «чистоту» коммерческой недвижимости так же тщательно, как и «чистоту» квартиры. В противном случае можно потерять приобретенную недвижимость.
Сначала нужно решить, что именно проверять, кто будет проверять и как будет строиться сделка. Первый шаг — личное посещение объекта. Осмотрите объект, чтобы убедиться, что коммуникации функционируют должным образом, и, если возможно, проконсультируйтесь с соседями. Если вы проводите осмотр самостоятельно, вам необходимо попросить продавца предоставить следующий пакет документов: правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (например, договор купли-продажи или выписку из ЕГРП). Правоустанавливающие документы собственника (в случае юридического лица) или его паспорт (в случае физического лица), кадастровый (технический) паспорт земельного участка, описание участка, поэтажный план и документы, связанные с перепиской. Если недвижимость приобреталась подрядчиком, необходим комплект документов по проекту строительства. Рекомендуется проанализировать полученные документы в подробном отчете (который может подготовить юрист или сам покупатель). Это позволит вам определить общую ситуацию.
Следующий шаг — определить продавца и подготовить в письменном виде схему сделки (включая порядок оплаты и расчет налоговых обязательств) и оформляющую ее документацию, либо согласиться с документацией, предложенной контрагентом.
Последний шаг — подписание документов по сделке и подача их в Государственный реестр.
Рекомендуется включить эти этапы в план сделки и согласовать их с юристом, чтобы покупатель имел общее представление о процессе и объеме ответственности. После того как план подготовлен, определен персонал и достигнуто соглашение с контрагентом об этапах и сроках, можно приступать к проверке due diligence.
Следует отметить, что риски, указанные в документации, оцениваются в финансовом выражении и могут быть оговорены с продавцом. Речь идет об ошибках, погрешностях в документации, отсутствии документации и согласований (неутвержденных воспроизведениях). Они не влияют на потенциал сделки, но требуют усилий и времени для их устранения.
Не жалуйтесь на предметную экспертизу и экспертную оценку. Организации, нуждающиеся в экспертах, можно найти в Интернете. Стоимость их услуг зависит от местоположения объекта, его назначения, района и конъюнктуры рынка. Например, для офиса площадью 150-200 квадратных метров в Москве средняя цена составляет 50 000-150 000 рублей. Мнения о складах площадью 500-700 кв. м превышают 250 000 рублей, а в самостоятельном производственном строительстве несколько тысяч кв. м могут легко превысить 1 млн рублей.
Участие специалистов из региона позволяет сократить расходы на 20-30%. Оценка объекта показывает отсутствие самовольного переоборудования и наличие необходимых для нужд коммуникаций, таких как электричество, водоснабжение и отопление. Например, количество электроэнергии должно быть достаточным для срока службы бизнеса, расположенного на территории.
7 советов по выявлению мошенников при покупке коммерческой недвижимости
Эксперт компании «Контур.Фокус» Антон Яковлев и эксперт компании «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков рассказывают, как не попасться на удочку мошенников и не получить вместо успешного бизнес-плана судебные споры и убытки.
Покупка коммерческой недвижимости: документация и процедуры
Как предпринимателям проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
Покупка коммерческой недвижимости требует тщательной проверки. Такие сделки связаны со многими рисками, и только тщательный анализ объекта и его владельца поможет их избежать. На что обратить внимание. Представлена пошаговая инструкция по контролю коммерческой недвижимости перед сделкой. Адреса и другие области.
Менделеевская новослободская Лот 7592 Магазин, свободен, кафетерий, кофе, маникюрный кабинет, цветы, ювелирные изделия, бизнес, сувениры
Технопарк Лот 7748 Центральный офис, поликлиника, магазин, свободно, банк, тренажерный зал, детский сад, украшения, бизнес, сувениры
Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободен, банк, парикмахерская, супермаркет, бар, ювелирные изделия, бизнес, парикмахерская, сувениры
Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободный, банк, парикмахерская, ювелирные изделия, бизнес, парикмахерская, сувениры, выставочная площадь
Почему важно провести осмотр перед покупкой?
Приобретение недвижимости требует серьезных вложений. Особенно если вы покупаете большой точный склад, офис или торговый центр. Однако даже если вы покупаете небольшой киоск, вам все равно нужно быть бдительным.
Основные причины, по которым необходимо тщательно управлять коммерческой недвижимостью, — это огромное количество мошенников и ловких предпринимателей, которые хотят прикарманить деньги наивных покупателей. Существуют и другие риски, с которыми сталкиваются покупатели коммерческой недвижимости.
Кого выбрать: юриста или брокера
Раньше проверкой коммерческой недвижимости на этапе переговоров и регистрацией сделок купли-продажи обычно занимались брокеры. Сегодня стороны все чаще прибегают к услугам юристов.
Дело в том, что брокеры являются экспертами по продаже нежилых помещений, а юристы специализируются на праве. Для брокера всегда выгодно заниматься бизнесом. В этом и заключается суть его деятельности. Интерес юриста лежит в области обеспечения юридической чистоты сделки, независимо от того, состоится она или нет.
Пошаговая инструкция по проверке объекта недвижимости
При покупке коммерческой недвижимости целесообразно использовать следующие шаги Проверить помещения по их адресу, чтобы собрать о них всю необходимую информацию. Чтобы выяснить, кому принадлежит нежилое помещение, необходимо получить информацию из реестров нежилых помещений, чтобы выяснить наличие ограничений и запретов, которые могут помешать заключению сделки.
Анализ выписок из ЕГРН
Выписки из ЕГРН содержат много важной информации. К сожалению, реестры могут содержать множество технических и реестровых ошибок. Это связано с тем, что периодически происходит объединение и обновление электронных баз данных. Все данные стоит проверять не один раз. Наличие ошибок может привести к невозможности зарегистрировать право собственности, что повлечет за собой дополнительные трудности в дальнейшем использовании объекта.
Коммерческая недвижимость — это не только актив, но и одно из средств ведения бизнеса, которое передается, закладывается и закрепляется доверием. Необходимо также изучить историю этого объекта: текущие условия, а также предыдущие.
Подобные события не всегда могут служить основанием для наложения ограничений на сделки с имуществом при восстановлении убытков, но могут иметь особые признаки. Поэтому важно изучить всю историю сделки с конкретными объектами.
Оценка правоустанавливающих документов
К правоустанавливающим документам на недвижимость относятся договоры купли-продажи, дарения, наследования, выделения, проекты, лицензии и т. д.
Необходимо проверить номера земельных кадастров для несуществующих участков.
Проверьте особые условия.
Объект недвижимости может получить особый статус. Здание может быть памятником культурного наследия или особо охраняемым объектом. К таким помещениям прилагается дополнительная документация — охранные обязательства, паспорта охраняемых объектов. Они содержат особые требования к их эксплуатации, выполнить которые будущим владельцам может быть сложно или очень дорого. Особый статус влияет на процесс подготовки сделки, на условия самого договора.
Анализ технической документации
Объект должен сопровождаться всеми необходимыми лицензиями на эксплуатацию. Воспроизведение должно быть легализовано. Чтобы проверить это, ознакомьтесь со следующими документами, полученными от продавца Технический паспорт с лицензией на эксплуатацию, разрешением на строительство и поэтажным планом.
Необходимо сравнить существующие условия с теми, которые указаны в представленных документах. Обратите внимание, есть ли у владельца разрешение на строительство. Если есть, убедитесь, что он не приобретает офис с несанкционированной пристройкой.
Порядок оценки объектов
Процесс оценки необходим для того, чтобы определить кадастровую стоимость объекта и сравнить ее с рыночной. Этот показатель важен следующим образом.
при наличии прав третьих лиц.
Следующий шаг — выяснение прав третьих лиц на имущество. Если у продавца много сособственников, то заключить сделку можно только с согласия всех собственников. Такая ситуация часто возникает из-за того, что при переводе объекта из жилого в нежилое помещение предыдущие арендаторы сохранили законное право на проживание в нем.
Такой риск часто возникает в случае с помещениями на первом этаже высотного здания. Кроме того, важно учитывать права наследников. Владелец может пожелать ликвидировать унаследованное имущество, не убедившись в отсутствии наследников. В таких случаях сделка может быть воспринята как незаконная.
detector